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Gutachtererlass
Hinweise auf zertifizierte Sachverständige
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Bei Übertragungen von Grundbesitz, z.B. Verkauf innerhalb der Familie, einer Erbschaft oder Schenkung bilden steuerliche Bewertungverfahren die Grundlage für die Höhe der anfallenden Steuer.

Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten kann ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden, was die Steuerlast reduziert.

Grundsätzlich ist im Rahmen von Erbschafts- und Schenkungssteuer zu prüfuen ob der steuerliche Bedarfswert oder der Verkehrswert günstiger ist.

Kaufpreisaufteilung:

Bei einem Erwerb einer Immobilie (Verkehrswert 300.000 € Grundstückwert 100.000 €) für z.B. 240.000 € aus einer Zwangsversteigerung wird die Abschreibung nicht von 140.000 € vorgenommen sondern kann von 173.300 € vorgenommen werden.

Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist maßgeblich für die Abschreibungsdauer

Andre B. aus N. hatte als GBR  ein MFH BJ 1913/14 gekauft.  Auf meine Frage hin, über wie viele Jahre er das Haus abschreibt, sagte er 50 Jahre linear. Auf meinen Hinweis hin (Abschreibung nach der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer) sprach er mit seinem Steuerberater. Dieser war der Meinung, dass das nicht ginge.  Dennoch hatte er eine Berichtigung der  Abschreibung   nach der Restnutzungsdauer des Gebäudes gefordert. Das Finanzamt hat aufgrund meine Wertermittlung, ohne Nachfrage der  Restnutzungsdauer von 22 Jahren und damit eine Abschreibung von 4,55 %  zugestimmt und den Steuerbescheid berichtigt. Die höhere Abschreibung erbrachte eine zusätzliche Steuererstattung in Höhe von 2.342,00 €  p.a.  

 

Der Bodenwert ist fast nie  die Grundstückgröße mal Bodenrichtwert

 

Ein Projektentwickler hatte ein Grundstück mit einer Größe von  5000 m² aus seiner GmbH an sich privat unter 10.000 € verkauft. Das Grundstück war im Flächennutzungsplan als  Ackerfläche dargestellt, es sollte aber eine vorhabenbezogenener Bebauungsplan für eine Kindertagesstätte erstellt werden. Mit dem Sachverständigen des Finanzamtes wurde abgestimmt, dass der Wert des Grundstücks auf Grundlage des Projektes der Kindertagesstätte und des langfristigen Mietvertrages mit Hilfe des Residualwertverfahrens  (Investorenmethode) ermittelt werden solle.  Bei der Größe, der Miethöhe und der Laufzeit des Vertrages wurde auch dem FA klar, dass das Projekt mit einem normalen Bodenwert nicht wirtschaftlich wäre und nicht umgesetzt worden wäre.

 

Der Käufer eines Zweifamilienhauses (Wohnfläche 244 m² BJ /1956/1975 Grundstückgröße 764 m² Bodenrichtwert 75 €, Kaufpreis 155.000 €, Mieteinnahmen 12.000 €) Vor dem Nachweis des niedrigeren Bodenwertes (teilweise Gartenland und keine Bauland) und dem Nachweis der wirtschaftlichen Restutzungsdauer von 20 Jahren (keine anrechenbare Modernisierung), war die Abschreibung fast verdreifacht. Das bedeutete in diesem Fall einer jährliche Steuerersparniss von fast 1.570 €.

 

Oftmals sind die Ansätze für Immobilienwert vom FA viel zu hoch angesetzt.

Ein Immobilieninvestor hatte ein Werkstattgrundstück im Außenbereich von Münster aus einer Insolvenz erworben. Das Grundstück war im Gewerbebetrieb gebucht. Das Werkstattgrundstück sollt ins Privatvermögen übernommen werden. Vom Finanzamt wurde der doppelte Kaufpreis als Wert für die Übernahme ins Privatvermögen angesetzt. Daraus folgte eine Steuernachzahlung von über 80.000 €. Mit einer qualifizieren Wertermittlung konnte dem Finanzamt der tatsächliche Wert der Übernahme nachvollziehbar dargelegt werden. Die Steuernachzahlung entfiel. Zudem konnte der Abschreibungssatz von 2 % linear auf 10 % linear (wirtschaftliche Nutzungsdauer) erhöht werden.