Ertragswertverfahren

Hier sehen Sie, welche Zahlen und Daten für eine Verkerhswertermittlung von besonderer Bedeutung sind.

Es wird deutlich Sie welche Auswirkungen Abweichungen bei den einzelnen Werten im Verkehrswert bewirken.

EW= Ertragswertverfahren 

BWK = Bewirtschaftungskosten

BW = Bodenwert

LZ = Liegenschaftszinssatz

RND = Restnutzungsdauer (Abhängig auch von der Gesamtnutzungsdauer und Modernisierung)

 

  Miete BWK BW LZ RND EW Ergebnisveränderung 
Ausgang  62.400 € 25% 175 € 5,5 40  754.915 €            in %           in €
Miete +10%  68.640 € 25% 175 € 5,5 40  830.029 € 9,95%  75.114 €
BWK+10 %  62.400 € 22,5% 175 € 5,5 40  779.953 € 3,32%  25.038 €
BW + 10%  62.400 € 25% 192,50 € 5,5 40  755.293 € 0,05%  378 €
LZ + 10%  62.400 € 25% 175 € 4,95 40  813.361 € 7,74%  58.446 €
RND + 10%  62.400 € 25% 175 € 5,5 44  773.377 € 2,45%  18.462 €

 

Da sich die Miete/Fläche voll auf den Verkehrswert auswirkt, muss den Zahlen besondere Sorgfalt zukommen. Dies gilt insbesondere auch auch für den Liegenschaftszinssatz, der oft Standardabweichungen um +/-1 hat.

 

Das bedeutet, der Verkehrswert ist in dem o. a. Fall zwischen 4,5% LZ = 867.000 € und bei 6,5% LZ bei 665.000 €.  Der Unterschied sind ca. 200.000 €.  

 

Hier wird deutlich, dass der Liegenschaftszinssatz nicht ohne weiters festgelegt werden kann, sondern nachvollziehbar begründet werden muss. 

 

Der Liegenschaftszinssatz für Drei-und Mehrfamilienhäuser ist hauptsächlich abhängig von der Restnutzungsdauer (RND), vom gewerblichen Anteil der Immobilien, von der Anzahl der Wohneinheiten, von der durchschnittliche Wohnfläche der Einheiten, von der Region/Lage von den relativen Bewirtschaftungskosten und vom Bevölkerungswachstum.


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Hier sehen Sie wie der Ertragswert ermittelt wird
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Nach diesem Liegenschaftsmodell leiten viele Gutachterausschüsse Ihre Liegenschaftszinsen ab.
Liegensachftsmoell AGVAG NRW.pdf
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