Ertragswertverfahren
Hier sehen Sie, welche Zahlen und Daten für eine Verkerhswertermittlung von besonderer Bedeutung sind.
Es wird deutlich Sie welche Auswirkungen Abweichungen bei den einzelnen Werten im Verkehrswert bewirken.
EW= Ertragswertverfahren
BWK = Bewirtschaftungskosten
BW = Bodenwert
LZ = Liegenschaftszinssatz
RND = Restnutzungsdauer (Abhängig auch von der Gesamtnutzungsdauer und Modernisierung)
| Miete | BWK | BW | LZ | RND | EW | Ergebnisveränderung | ||
| Ausgang | 62.400 € | 25% | 175 € | 5,5 | 40 | 754.915 € | in % | in € |
| Miete +10% | 68.640 € | 25% | 175 € | 5,5 | 40 | 830.029 € | 9,95% | 75.114 € |
| BWK+10 % | 62.400 € | 22,5% | 175 € | 5,5 | 40 | 779.953 € | 3,32% | 25.038 € |
| BW + 10% | 62.400 € | 25% | 192,50 € | 5,5 | 40 | 755.293 € | 0,05% | 378 € |
| LZ + 10% | 62.400 € | 25% | 175 € | 4,95 | 40 | 813.361 € | 7,74% | 58.446 € |
| RND + 10% | 62.400 € | 25% | 175 € | 5,5 | 44 | 773.377 € | 2,45% | 18.462 € |
Da sich die Miete/Fläche voll auf den Verkehrswert auswirkt, muss den Zahlen besondere Sorgfalt zukommen. Dies gilt insbesondere auch auch für den Liegenschaftszinssatz, der oft Standardabweichungen um +/-1 hat.
Das bedeutet, der Verkehrswert ist in dem o. a. Fall zwischen 4,5% LZ = 867.000 € und bei 6,5% LZ bei 665.000 €. Der Unterschied sind ca. 200.000 €.
Hier wird deutlich, dass der Liegenschaftszinssatz nicht ohne weiters festgelegt werden kann, sondern nachvollziehbar begründet werden muss.
Der Liegenschaftszinssatz für Drei-und Mehrfamilienhäuser ist hauptsächlich abhängig von der Restnutzungsdauer (RND), vom gewerblichen Anteil der Immobilien, von der Anzahl der Wohneinheiten, von der durchschnittliche Wohnfläche der Einheiten, von der Region/Lage von den relativen Bewirtschaftungskosten und vom Bevölkerungswachstum.
